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创设“购房券” 破解安置难——渠县棚户区改造货币化与市场化商品房相结合补偿 安置改革案例

经验摘要:针对房屋征收补偿安置过渡期长、政府财政支出压力大、县域房地产市场库存量大等问题,渠县在契合国家相关政策、符合相关法律法规、保障群众利益的前提下,在重点项目建设和棚户区改造中,立足货币补偿、产权调换两种补偿安置方式,创新实行“货币化与市场化商品房相结合(购房券)补偿安置”新模式,省农村信用联社为此创新了货币安置金融产品“安居贷”,撬动金融资金11.52亿元,有效解决了被征收群众安置难、安置慢问题,极大缓解了县级财政资金即期支付压力,有效减少了拆迁安置中的诸多社会问题,得到了省住建厅、省农村信用联社等有关部门的肯定和支持,取得了群众、政府、企业三方满意的良好效果。目前,已发放“购房券”22.27亿元,全县商品住宅房存量已下降到1万平米以下,群众3个月得到妥善安置。

购房券政策支撑-渠县房屋征收与补偿安置办法

购房券政策支撑——渠县房屋征收与补偿安置办法

2017年以来,渠县实施省市县三级重点项目150个、总投资120亿元,涉及需拆迁房屋约80万㎡(其中惠民工程“十件大事”约需拆迁房屋62万㎡)。同期,县级财政供养人员和正常运转刚性支出,新增民生政策形成的支出,教育、科技、农业等支出法定增长造成增支需求与支付能力的矛盾突出。与此同时,截止2016年底,全县商品房库存仍高达72.8万㎡,其中商品住宅房50.2万㎡。针对这三重矛盾交织局面,渠县在原有货币补偿、产权调换两种补偿安置模式基础上,创新采用“货币化与市场化商品房相结合补偿安置”新模式,加快了重点项目建设,保障了被征收人合法权益,极大地缓解了县级财政补偿资金即期支付压力,促进了县域经济又好又快发展。

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火车站片区棚户区改造项目现场

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渠县校场坝片区征收办公情况

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一、坚持以政策为标尺,着力解决“方案怎么定”

(一)强化政策支撑。根据国家、省、市有关货币补偿政策精神,在充分征求各方意见的基础上出台了《渠县房屋征收(拆迁)补偿安置办法》。在具体操作中,设置了货币补偿、产权调换、货币化与市场化商品房相结合等三种补偿安置方式,被征收人可根据户籍人口、住房面积、经济条件等因素,自主选择补偿安置方式。其中,货币化与市场化商品房相结合补偿安置模式,实质上就是被征收人持“购房券”在渠县城市规划区内商业开发楼盘购买等价值商品住宅房以实现安置的模式。

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(二)严格标准制定。房屋征收补偿方案确定后,由征收人(政府)与被征收人共同确定第三方资产评估机构,结合被征收房屋建筑结构、使用年限、实际用途、配套设施、周边环境等因素评估作价后作为征收补偿的依据。原房评估价值、按时签约搬迁奖励和购房补贴兑换成等价值“购房券”,装饰装潢价值、搬迁补助、过渡安置费等以现金方式直接支付给被征收人

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(三)强化监督管理。规定“购房券”只能用于购买商品住宅房,不得提现、转让、赠与或另作他用,不得用于购买“二手房”,不计利息,由征收管理部门和财政部门共同监督和管理。商品房开发企业凭“购房券”和购房合同与征收部门进行结算。被征收人购买商品住宅房的额度原则上不得低于所持“购房券”的90%,剩余“购房券”与征收部门和财政部门进行结算,不足部分自行补足给商品房开发企业。

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二、坚持以市场为导向,着力解决“资金怎么来”

(一)积极向上争取。按照建成“川渝最美生态滨江文化名城”发展定位,抢抓国家大力推进棚户区改造的政策机遇,编制完成城市规划区及三汇镇、临巴镇、土溪镇棚户区改造整体规划及年度实施计划,精心抓好项目论证储备和包装推介,加大向上争取力度,成功纳入国家、省市项目资金安排“盘子”,2017年共争取国家开发银行棚户区改造专项资金25亿元。

(二)政府多方筹措。通过积极努力争取,渠县成功纳入全省“政策性金融+省级统筹+市县政府购买服务”惠及对象。组建国有资产控股的賨成公司,“购房券”30%资金由财政筹集,将政府筹集资金划拨到賨成公司作为首付,目前已支付10.74亿元;下剩70%资金由賨成公司向银行贷款支付并负责偿还(被征收人不负担债务),政银企三方共同搭建起货币补偿安置平台。

(三)用活金融政策。县农商行、达商行等金融机构主动作为,提前介入,全力支持地方发展,创新研发货币安置金融产品安居贷,根据自愿原则,由年满18—60周岁的被征收人向县农商行申请不高于“购房券”金额70%的商品房消费贷款,贷款周期不超过5年,执行利率5.7%,由賨成公司逐户提供连带保证责任担保,截止2018年10月已发放货币安置商品房消费贷款11.52亿元。

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三、坚持以人民为中心,着力解决“群众搬哪去”

(一)引导群众本地自主购房。由县房管局、县国资公司联合搭建房屋信息交易服务平台,将城市规划区内取得商品房预售许可的房源及政府修建安置房全部纳入平台,并将户型设计、具体楼层、房屋朝向等信息进行广泛公示,被征收人可凭“购房券”在该平台上进行自主选房。房屋选中后,被征收人与商品房开发企业签订购房合同,同时与金融机构签订按揭贷款协议,按揭首付和月供均由賨成公司承担。

(二)落实购房限价惠民政策。参照被征收地块中心点1.5公里半径范围内房管部门近6个月备案的商品住宅房市场销售均价,结合被征收房屋评估价值,给予被征收人1800—2250元/㎡的购房补贴。同时,在拆迁地块土地公开出让公告中,约定被征收人持“购房券”购买商品住宅房的优惠限价,有效保障被征收人合法权益、调控商品房市场销售价格、促进房地产业健康平稳发展。如,渠县中学北大门校场坝片区棚户区改造项目中,被征收人在原地块购房享受4903元/㎡最高限价,而当时市场销售均价在6500元/㎡左右,实现了让利于被征收群众的目的。

(三)解决群众购房后顾之忧。将附属设施、装饰装潢、搬迁补助、临时安置补助等补偿款,实行现金补偿一次性支付给被征收人,保证他们能够对新购买的房屋进行基础装修。组建律师服务团,为政府提供法制审查、补偿认定等咨询服务,全程参与评估机构做出的房价评估;为拆迁户提供法律咨询服务,保障其合法权益。被征收人使用“购房券”购买的商品住宅房,按政策规定为其办理不动产登记手续并不作抵押,产权可依法进入市场交易,确保被征收人购房无后顾之忧。

(四)优化征收补偿服务环境。将征收拆迁办公室设在项目区附近,会同财政、房管、金融机构等部门和辖区乡镇集中办公,创新提出“容缺预审、限时办结、超时默认”,全面推行“一站式、一窗化、一条龙”服务,全程指导被征收人选房购房,保证被征收人能够方便、快捷地办理相关手续。特别是政府通过组织优质房源,被征收人变被动安置为自主选房,实现了出棚进楼、即买即住,真正把征收补偿这一“难事”办成了惠民利民的“好事”,取得了群众、政府、企业三方满意、三方共赢的良好效果。

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南充顺庆区来渠县学习棚户区改造货币化安置方式

责任编辑:张致铖

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